Le choix crucial de l’investissement en déficit foncier pour les expatriés
Au 31 décembre 2023, près de 2 millions de nos concitoyens ont choisi de s’établir à l’étranger. Ce chiffre est en constante augmentation, reflet d’une tendance qui s’accélère année après année. Lorsqu'on les interroge sur les raisons de leur départ, ils évoquent à parts égales la recherche d'un meilleur confort de vie, l'augmentation de leur pouvoir d’achat, un environnement plus sûr, mais aussi un régime fiscal plus clément.
Cependant, même loin de leur pays natal, nombre d’entre eux maintiennent un lien fort avec la France, notamment à travers des investissements dans l’immobilier. Pour beaucoup, la pierre reste une valeur refuge incontournable, à la fois par tradition et par sécurité financière.
Cette volonté d’investir en France est souvent freinée par la complexité et le poids de la fiscalité. En effet, l’impôt sur les bénéfices fonciers, que les expatriés doivent payer en France pour des revenus locatifs de source française, constitue une charge significative.
Il est essentiel de rappeler le taux d’imposition applicable aux revenus fonciers des non-résidents fiscaux. Comme pour les résidents, le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec taux marginal d’imposition (TMI) s’applique. Toutefois, pour les non-résidents, un taux minimum d’imposition pour les revenus de source française est fixé à 20% pour les revenus inférieurs à 27 794€ et à 30% au-delà de ce montant, sauf si le taux du barème progressif est inférieur. Il est également possible d’appliquer un taux moyen calculé sur la base des revenus mondiaux si ce dernier est plus favorable pour le contribuable.
À cette imposition s’ajoute la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (CRDS), qui totalisent 17,2% supplémentaires. Seules les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein de l’Espace Économique Européen (EEE) en sont exonérées, bien qu'elles restent soumises à un prélèvement de solidarité de 7,5%.
Prenons l'exemple typique d'un investisseur français expatrié à Dubaï. Compte tenu du fait que le taux moyen mondial de cet investisseur a très peu de chances d'être inférieur à 30%, si cet investisseur déclare un bénéfice foncier supérieur à 27 794€, ce bénéfice sera imposé à un total de 47,2% (30% d'impôt sur le revenu + 17,2% de CSG-CRDS). C’est là que réside le principal obstacle à la poursuite de ses investissements.
Au-delà du montant de ces impôts, les expatriés ressentent une profonde injustice face à un tel taux. On pourrait les remercier pour leur contribution à la création de logements locatifs, notamment de longue durée, et pour le rapatriement de leurs capitaux dans leur pays d'origine. De plus, ces impôts, qu'ils soient sur les revenus ou sociaux, ne leur apportent aucun avantage direct en France puisqu'ils ne bénéficient plus des infrastructures, de la sécurité sociale, du chômage, etc.
Sans plaider pour une exonération totale de ces revenus de source française, ce qui serait démagogique, il est possible de défendre des dispositifs permettant de réduire leurs impôts fonciers, lever les obstacles à leurs investissements et les encourager à continuer.
L’un de ces dispositifs, remarquable par son efficacité, est l’investissement en déficit foncier. Le principe est simple : réaliser des travaux de restauration sur un bien immobilier ancien et le louer ensuite nu pendant trois ans. Les avantages sont multiples et substantiels. Tout d’abord, cela permet de constituer un patrimoine de caractère entièrement restauré avec des prestations de grande qualité. Sur le plan fiscal, l’acquéreur peut appliquer jusqu’à quatre leviers successifs :
Déduction des travaux de restauration des revenus du bien acquis ;
Déduction desdits travaux sur les revenus des autres biens détenus ;
Déduction du déficit supplémentaire du revenu global dans la limite de 10 700€ ;
Report du déficit non exploité, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour nos expatriés, la déduction du déficit supplémentaire du revenu global ne s’appliquera pas. Néanmoins, les trois autres leviers offrent une force fiscale imparable. En fonction de la nouvelle acquisition, de son prix et surtout du budget alloué aux travaux, il peut être possible d’effacer l’impôt sur les revenus fonciers pendant dix ans, tant pour cette acquisition que pour les anciennes (voire futures).
Les projets éligibles à ce dispositif sont généralement de grande qualité, situés dans des secteurs prisés. Les bâtiments rénovés sont souvent patrimoniaux avec des particularités architecturales et historiques, permettant l’acquisition de biens uniques. Il convient de préciser que ces projets peuvent aussi être classés à l’inventaire des Monuments Historiques ou reconnus comme faisant partie d’un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde ou de valorisation.
Après trois ans, l’expatrié a plusieurs options : continuer la location, transformer le bien en location courte durée, ou l’utiliser comme pied-à-terre lors de ses séjours en France. Ces perspectives ne sont donc pas à négliger lors du choix du bien, en plus de l’avantage immédiat de réduire ses impôts français résiduels, ce qui est un point crucial.
En conclusion, bien que la fiscalité française puisse sembler décourageante pour les expatriés, il existe des dispositifs comme le déficit foncier qui offrent des solutions concrètes pour optimiser la charge fiscale. Ces dispositifs, en plus de contribuer à la préservation du patrimoine immobilier français, permettent aux investisseurs de continuer à s’impliquer financièrement dans leur pays d’origine, tout en bénéficiant de réductions d’impôts significatives. Par conséquent, il est crucial d'informer et d'accompagner les expatriés dans ces démarches afin de maintenir et de renforcer leurs liens économiques avec la France.